Taxas de gestão de Airbnb no mercado

Entender como funcionam as taxas de gestão de Airbnb no mercado é essencial para saber se vale a pena terceirizar a administração e para comparar propostas de forma justa. Mais do que olhar apenas o “percentual da comissão”, é preciso saber sobre qual base ele é aplicado, o que está incluído e quais custos extras podem aparecer na prática.

modelos principais de cobrança

A forma mais comum de cobrar pela gestão de Airbnb é através de um percentual sobre a receita de hospedagem. Em linhas gerais, o mercado trabalha com faixas como:

• 15% a 20% – gestão mais enxuta, geralmente focada em parte online (anúncio, mensagens, preço), com o dono ajudando em tarefas locais.
• 20% a 30% – gestão completa, que inclui atendimento, coordenação de limpeza, precificação ativa e acompanhamento de manutenção leve.
• Acima de 30% – modelos bem premium, com presença física frequente, consultoria, decoração, reposicionamento de imóvel e alto nível de personalização.

Também existem modelos híbridos em que a gestão de Airbnb combina comissão com uma taxa fixa mensal ou um valor mínimo de gestão, especialmente em mercados muito sazonais.

base de cálculo: bruto x líquido

Um ponto que muda bastante o impacto real das taxas de gestão de Airbnb é sobre o que o percentual é calculado:

• Sobre o valor bruto pago pelo hóspede (antes das taxas da plataforma).
• Sobre o valor líquido que cai para o proprietário (após taxas do Airbnb, Booking etc.).

Exemplo simples: se o hóspede paga R$ 1.000 e a plataforma fica com 15% (R$ 150), sobram R$ 850 líquidos.
Uma comissão de 20% pode significar:

• 20% sobre R$ 1.000 = R$ 200
• ou 20% sobre R$ 850 = R$ 170

A diferença é relevante no fim do mês. Por isso, qualquer análise séria de gestão de Airbnb precisa deixar essa base de cálculo muito clara em proposta e contrato.

o que normalmente está incluído na taxa

Em boa parte dos casos, as taxas de gestão de Airbnb cobrem um conjunto de serviços padrão, como:

• Criação e otimização do anúncio (texto, configuração; às vezes fotos).
• Gestão de calendário e preços (inclusive ajustes por temporada e eventos).
• Atendimento ao hóspede (pré, durante e pós-estadia).
• Organização de check-in e check-out, presencial ou remoto.
• Coordenação da limpeza entre reservas.
• Respostas a avaliações e acompanhamento da reputação do anúncio.

Em operações mais estruturadas de gestão de Airbnb, também entram inspeções após check-out, comunicação com condomínio, uso de ferramentas de automação e relatórios detalhados de desempenho.

o que costuma ser cobrado à parte

Além da comissão principal, existem custos que normalmente não estão embutidos nas taxas de gestão de Airbnb e permanecem sob responsabilidade do proprietário:

• Contas fixas: condomínio, IPTU, luz, água, gás, internet.
• Limpeza por estadia (mesmo quando cobrada do hóspede, precisa ser operada e repassada).
• Manutenção corretiva: consertos de eletros, hidráulica, elétrica, pintura, serralheria.
• Reposição de enxoval e utensílios (roupas de cama/banho, panelas, copos, pratos).

Além disso, muitas empresas de gestão de Airbnb cobram separadamente:

• Taxa de implantação (set up inicial do imóvel e do anúncio).
• Sessão de fotos profissionais, quando não está inclusa.
• Taxa mínima mensal, para cobrir estrutura em meses de baixa ocupação.
• Taxa administrativa sobre obras ou manutenções maiores, em alguns casos.

Tudo isso deve ser discriminado com antecedência, para você ter uma visão real do custo total.

influência do tipo de imóvel nas taxas

As taxas de gestão de Airbnb não são totalmente padronizadas porque o esforço varia muito de um imóvel para outro. Em geral:

• Imóveis compactos e econômicos: costumam ter diária mais baixa e alta rotatividade. Se a comissão for muito alta, pode comer grande parte da margem do proprietário.
• Imóveis de padrão médio e alto: permitem percentuais um pouco maiores, pois cada reserva gera valor suficiente para pagar gestão e ainda deixar bom lucro.
• Casas grandes, sítios e alto padrão: exigem mais vistorias, manutenção, controle de uso e, muitas vezes, check-ins mais personalizados – o que normalmente puxa o percentual para o topo da faixa.

Também pesa o volume de unidades: proprietários com vários imóveis em carteira tendem a conseguir taxas mais competitivas na gestão de Airbnb por escala.

diferenças entre cidades e perfis de mercado

Mercados muito consolidados de temporada (grandes capitais, destinos turísticos famosos) costumam ter:

• Maior oferta de empresas de gestão de Airbnb,
• Concorrência mais forte,
• Percentuais um pouco mais ajustados para baixo – porém com mais profissionalização.

Em cidades menores ou mercados ainda embrionários, é comum ver:

• Menos opções de gestores,
• Estruturas mais artesanais,
• Taxas variadas, às vezes mais altas, para compensar volume menor de reservas.

Por isso, ao pesquisar taxas de gestão de Airbnb, compare sempre dentro da sua região e do seu padrão de imóvel, em vez de usar apenas referências genéricas.

como avaliar se a taxa é cara ou barata

Uma taxa só é “cara” ou “barata” quando você a coloca ao lado do desempenho que a gestão de Airbnb consegue entregar. Perguntas-chave:

• Eles aumentam a taxa de ocupação em relação ao que você conseguiria sozinho?
• Conseguem melhorar a diária média com estratégia de preço?
• Reduzem problemas, descontos, avaliações ruins e cancelamentos?
• Entregam organização financeira e relatórios claros?

Se, com a mesma unidade, o faturamento bruto cresce de forma consistente, a reputação melhora e você ainda ganha tempo de vida, uma taxa aparentemente alta pode fazer muito sentido. Por outro lado, uma comissão baixa sem resultado é sempre cara.

pontos de atenção ao comparar propostas

Ao receber propostas de gestão de Airbnb, olhe além do percentual:

• Escopo exato de serviços: o que está (e o que não está) incluído.
• Base de cálculo (bruto x líquido).
• Existência de taxa mínima mensal e taxa de implantação.
• Política para manutenção, emergências e reposições.
• Prazo de repasse e modelo de relatório financeiro.
• Cláusulas de contrato: prazo, multa de saída, reajuste de comissão.

Colocar duas ou três ofertas lado a lado, com todos esses pontos organizados em uma planilha, é a melhor maneira de entender quais taxas de gestão de Airbnb realmente trazem melhor custo–benefício para o seu caso.

Espero que o conteúdo sobre Taxas de gestão de Airbnb no mercado tenha sido de grande valia, separamos para você outros tão bom quanto na categoria Blog